中古マンションは買わない方がいい？結論と買ってはいけない物件の特徴７選と後悔しないための対策｜住まいのトリセツ

「中古マンションは買わない方がいいってホント？」

「買わない方がいい中古マンションの特徴は？後悔しないためにどんな対策が重要？」

中古マンションの購入を検討している中で、「やっぱり中古マンションは買わない方がいいのでは…」と不安に感じていませんか？

価格が魅力的でも、築年数や管理状況、将来の資産価値など気になる点は多いもの。実際に購入後に後悔する声も少なくありません。

しかし、正しい情報と判断基準、そして信頼性の高い不動産会社からの情報収集があれば、中古でも「買ってよかった」と思える物件に出会えます。

この記事では、中古マンション購入前に押さえておくべき重要なポイントと事前対策をわかりやすく解説します。

【先に結論】この記事のポイントと買って後悔しないための対策

築年数や管理状態が悪い中古マンションは購入後の負担が大きくなる
立地や資産価値の下落リスクを無視すると後悔につながる可能性が高い
契約前に費用や手続きを専門家へ相談することでトラブルを防げる

中古マンションは「買わない方がいい」と言われることもありますが、すべての物件が当てはまるわけではありません。

築年数・立地・管理状態を見極め、将来の資産価値を意識して選べば、賢い買い物になります。事前の情報収集と専門家への相談が、後悔しない購入への近道です。

【結論】中古マンションは買わない方がいい？

図

中古マンションは買わない方がいいのかどうか。

気になる結論からお伝えすると、「中古マンションは絶対にやめた方がいい」と言い切れるものではありません。実際のところは、条件次第で“買ってよかった”と感じるケースも少なくないからです。

たとえば、1981年6月以降の「新耐震基準」に適合しているかどうか※。ここは最初に確認しておきたいポイントです。耐震性が確保されている物件であれば、大きな地震でも倒壊のリスクはかなり抑えられます。また、長期修繕計画がしっかり立てられていて、共用部分のメンテナンスがきちんとされているマンションであれば、築年数がやや古くても安心して暮らせます。

ただし注意が必要なのは、「やたら安い」「立地が微妙」「修繕積立金が異常に高い」といった物件です。こうした中古マンションは、あとからトラブルの種になることが多いです。価格が魅力的でも、掘り出し物とは限りません。

最近では、国土交通省が推進する「管理計画認定制度」※により、適切に管理されているマンションが客観的に評価される仕組みもできています。こうした制度をうまく活用すれば、購入前の不安もかなり軽減できるはずです。

つまり、中古マンション選びは、「古い＝ダメ」ではなく、「何が問題で、何が安心材料か」を見極める目が重要だということ。※

とはいえ、※

買わない方がいい中古マンションの特徴７選

図

中古マンションの購入を検討する際、すべての物件が「お得」や「安心」とは限りません。

表面的には魅力的に見えても、実際に住んでみると後悔につながるケースが多くあります。

とくに「中古マンションは買わない方がいいのか調べている人」にとっては、購入前に注意すべきポイントをしっかり押さえることが重要です。

ここでは、実際に多くの人がつまずいた事例をもとに、「買わない方がいい中古マンションの特徴７選」を紹介します。

築年数が極端に古くメンテナンス履歴が曖昧な物件

築年数が30年、40年と経過した中古マンションで、これまでどんな修繕がされてきたのか明確に説明できない物件には注意が必要です。価格が安く見えても、建物の老朽化が進んでいれば、あとから大きな出費を迫られるリスクを抱えています。

実際に、築年数が古い物件は、外壁のひび割れやエレベーターの劣化、配管の老朽化など、目に見えないところでトラブルが起きやすくなります※。たとえば、築35年を超えるマンションで、過去に大規模修繕が一度も実施されていなかったという事例もありました※。見た目はまだ住めそうでも、配管から水漏れが発生し、結果として数百万円規模の改修が必要になったという話もあります。

大手不動産サイトや専門家のレポートでも、「築古物件は、修繕計画や実施履歴を確認せずに購入するのは危険」と明言されています※。特に共用部のメンテナンスが後回しにされているケースでは、建物全体の寿命にも影響が出てきます。

購入を検討する際は、築年数だけで判断せず、これまでに実施された修繕内容と今後の予定をしっかり確認することが大切です。管理組合の議事録や長期修繕計画書が提示できないような物件であれば、将来の負担を考えると見送るのが賢明かもしれません。

耐震基準が旧規格で地震対策が十分でない物件

1981年以前の「旧耐震基準」で建てられたマンションは、地震が多い日本では特に注意が必要です。というのも、当時の建築基準は震度5強までしか考慮されておらず、震度6や7の大地震では倒壊する可能性があるとされているからです。※

事実、1981年6月以降に適用された「新耐震基準」では、建物が震度6～7の揺れでも倒壊しないよう設計されています。これを境に、建物の安全性には大きな差が出ているのが現状です。※

たとえば、築40年超の中古マンションを見ていると、見た目はきれいでも中身の構造体が旧基準のままで、耐震補強もされていないケースが多く見受けられます。そうなると、購入後に耐震改修が必要になったり、修繕積立金が急に上がったり、予想外の負担が発生します。また、金融機関によってはローンの審査が通りにくくなることもあり、資金計画にも影響を及ぼします。※

だからこそ、購入前には必ず「いつ建築確認が出された物件なのか」を調べておくべきです。目安になるのは1981年6月1日。これより前だと原則として旧耐震基準になります。また、築年数が古くても、耐震診断を受けて補強工事を済ませている物件もあるので、その履歴の有無を管理会社や仲介業者に確認しておくと安心です。

地震が起きてからでは遅いです。建物の表面ではなく“中身の安全性”までしっかり見極める目を持っておくことが、後悔しない中古マンション選びの第一歩になります。

※プロと一緒に

管理組合の運営が弱く共用部の維持状態が悪い物件

共用スペースの手入れが行き届かないマンションは、実際に住み始めてから「こんなはずじゃなかった」と後悔する典型例です。エントランスが暗くて汚れていたり、廊下の照明が切れたままだったり――そんな光景を見かけたら、建物全体の管理体制に問題があると見て間違いありません。

実は、こうした共用部の荒れは、管理組合の機能不全が大きく関係しています。国交省の調査でも、管理不全のマンションでは修繕計画の未実施や、管理費・修繕積立金の未納が多く報告されており※、将来的な資産価値の下落が懸念されています。とくに総会が定期的に開かれていなかったり、議事録が整備されていなかったりする場合は、注意が必要です。※

たとえば、ある築30年超のマンションでは、管理組合の活動がほぼ停止状態にあり、共用廊下の補修が5年以上行われていませんでした。結果として入居者が減り、空室が目立つようになり、売却も困難に。建物の印象は資産価値に直結するということを、この事例は物語っています。

中古マンションを検討する際は、見学時に共用部分をじっくり観察し、管理組合がしっかり機能しているかを確認してください。エントランスやゴミ置場が清潔に保たれているか。定期的な清掃や修繕が行われているか。そして可能であれば、管理組合の議事録や修繕計画の有無についても仲介業者に尋ねてみましょう。表には見えない「管理体制の質」が、住み心地にも、将来の資産価値にも大きく影響するのです。

毎月の管理費や修繕積立金が高額に跳ね上がっている物件

マンションを買うとき、多くの人が見落としがちなのが「購入後に毎月かかるお金」です。価格ばかりに目がいってしまいますが、管理費や修繕積立金が重くのしかかる物件もあります。

特に築年数が古いマンションだと、修繕に必要な費用が膨らみがち※。例えば、以前は月8,000円だった積立金が、気づけば2万円を超えていた…というような話は決して珍しくありません。突然の一時金の請求で困った、という声も実際によく耳にします。

それに、総戸数が少ない小規模マンションは要注意です。住人が少ない分、負担が一人にのしかかりやすい。60㎡前後の住戸でも、管理費と積立金を合わせて月3万円近く払っているケースもあるんです。※

こうした状況に陥らないためには、購入前の確認がすべてです。現在の金額だけじゃなく、過去にどれだけ上がってきたのか。長期修繕計画はあるのか。滞納している世帯はないか。こういった情報を不動産会社任せにせず、自分でチェックすることが大切です。

「今は払えるから大丈夫」では済まされません。毎月の固定費が積み重なることで、住宅ローンと合わせて家計をじわじわ圧迫していきます。だからこそ、目先の価格に惑わされず、数年先まで見通して選ぶことが、賢い選択といえるでしょう。

リノベーションや改修ができない建築制限がある物件

「自分らしい暮らしがしたい」「理想の間取りに変えたい」と期待を膨らませて中古マンションを選ぶ人は少なくありません。でも、いざ工事を進めようとしたら、「そもそも壁を壊せない」「水回りの移動は不可」「窓もドアも変えられない」──そんな“見えない制限”にぶつかって後悔するケースは意外に多いのです。

特に注意が必要なのは“壁式構造”の物件です※。これは、室内の壁自体が建物を支える構造なので、たとえ使いづらい間取りでも、自由に取り払って広いリビングに…なんていう希望はほぼ叶いません。実際、「思い切って買ったけど、想像していたリノベができなかった」という声は中古市場でよく耳にします。

さらに、管理規約が細かいマンションも要注意です※。窓サッシや玄関扉、バルコニーなどは「専有部分」と思いがちですが、実は「共用部分」に該当するため勝手に手を加えられないのが一般的です。断熱対策として二重窓にしたい、ウッドデッキを設置したい…こうした願望も、規約でNGとなればすべて白紙です。

もちろん、構造や規約に制限があるのは悪いことではありません。建物の安全や住民同士のトラブルを防ぐための仕組みです。ただ、それを知らずに「理想の空間が作れる」と思って購入してしまうと、住み始めてからのギャップがあまりにも大きいのです。

だからこそ、リノベ前提で中古マンションを選ぶなら、契約前に確認すべきことがいくつかあります。建物の構造は“ラーメン構造”か“壁式構造”か？管理規約にはどんな制限が書かれているのか？そして、自分が思い描くリフォームが実現可能かどうか、専門業者に一度相談しておくこと。

「買ってからじゃ遅かった」──そんな声を聞かないためにも、リノベを視野に入れているなら、最初の物件選びこそがすべてを決める分かれ道になります。

※

駅から遠くアクセス性・生活利便性が低い立地にある物件

駅からの距離がある中古マンションは、価格の安さに惹かれて手を出したくなるかもしれません。でも、ちょっと待ってください。実際に暮らしてみると「思っていたより不便だった」と感じる人が少なくありません。

通勤や通学、買い物など、日々の生活の多くは“移動”と隣り合わせです。特に駅まで徒歩15分以上かかる物件になると、雨の日や荷物が多い時、子どもを連れての移動が本当に大変です。周辺にスーパーや病院がなければ、生活そのものが不便になりますし、クルマを持たない人にとっては死活問題です。

実際、駅近のマンションに暮らす人の約93％が「生活に満足している」と答えているというデータもあります。一方で、駅から遠い物件は資産価値の下落が早く、売却するときに買い手がつかないケースも。立地の悪さは、住み心地だけでなく将来の出口戦略にも影響してきます。※

物件を探すときは、必ず実際に歩いて駅までの距離を確かめてみてください。スーパーやドラッグストア、病院までの距離も重要です。できれば「徒歩10分以内」をひとつの目安に。将来的に再開発の予定があるかも調べておくと安心です。

立地の条件は、あとから変えられません。どれだけ室内がキレイでも、生活に不便を感じる場所は後悔のもとになります。目先の価格に惑わされず、「住み続けられる場所かどうか」をしっかり見極めてください。

価格が相場より明らかに安くて何か問題を疑いたくなる物件

一見お得に見える「相場より安い中古マンション」。でも、安さの裏には“何かしら理由がある”と考えておいたほうが賢明です。実際、不動産業界でも「相場より大幅に安い物件は、何かしらの事情を抱えているケースが多い」といわれています。

たとえば、似たようなエリア・築年数・広さの物件と比べて価格が数百万円も安い場合、注意が必要です※。駅からの距離が極端に遠かったり、建物の管理状況が悪かったり、耐震基準が旧規格で地震に弱い可能性もあります。中には、室内で過去に事故があった、あるいは建物全体の修繕積立金が足りず、将来的に大規模な費用負担が予想される…というような、一般の広告では見えてこない要素が潜んでいることも。

もちろん、すべての格安物件がダメというわけではありません。でも、なぜこんなに安いのか、納得いく説明がなければ手を出すのは危険です。物件価格の背景には、立地や建物の状況、管理の体制、売却側の事情など、多くの要素が関係しています。

購入を検討するなら、まずは周辺相場と比べて違和感がないかをチェック。不動産ポータルサイトで似た条件の物件を調べてみたり、信頼できる不動産会社に理由を直接聞くのも有効です。プロでも見落とすポイントがあるため、安い物件こそ慎重に。表面上の価格だけで飛びつかず、一歩踏み込んで裏側まで調べてから判断することが、後悔しない中古マンション購入につながります。

※プロと一緒に

逆に買ってよかった中古マンションの５つの条件とは

図

中古マンションの中には「買わない方がいい」と言われる物件がある一方で、実際に住んで満足度が高く「買ってよかった」と感じる物件も多くあります。

価格の安さや築年数だけで判断せず、建物の管理状態や立地、将来的な資産価値まで見極めることが大切です。

特に、リノベーション済みや駅近、管理費が適正な物件は暮らしやすく資産としても安定しやすい傾向があります。

ここでは、購入して本当に満足できる「逆に買ってよかった中古マンションの５つの条件」について具体的に解説します。

築年数20年以下かリノベ済みで安心できる物件

中古マンションを探している人の中には、「できるだけ新しい物件を選びたい」「古くてもきれいに手入れされた部屋なら大丈夫」と考える人が多いのではないでしょうか。実際、築年数が20年以内のマンションや、しっかりリノベーションされた物件は、住み心地・資産価値の両面で安心度が高い傾向があります。※

理由はシンプルです。マンションは築年が古くなるほど外壁や給排水設備などが傷みやすく、修繕コストも増えていきます。一般的に築20～25年あたりで価格の下落が緩やかになるとも言われており※、つまり“買っても価値が大きく落ちにくい時期”でもあるのです。さらにリノベーション済みの物件なら、内装や設備が一新されていて、引っ越したその日から快適に暮らせるというメリットがあります。※

たとえば築15年ほどのマンションなら、配管や外壁の大規模修繕がまだ先のケースが多く、管理費や修繕積立金の負担も比較的安定しています。※内装がきれいで最新設備に交換されていれば、新築のような満足感を得られるでしょう。

購入を検討するときは、「築20年以内」か「リノベ済み」であるかをまずチェックし、リノベ内容の範囲や工事時期も確認するのが大切です。また、管理組合がしっかり機能しているか、長期修繕計画がきちんと立てられているかも忘れずに見ておきましょう。
こうした条件を満たす物件こそ、「買ってよかった」と感じられる中古マンションと言えます。

立地が駅徒歩10分以内で生活利便施設も整った物件

「駅から近くて暮らしやすい場所にあること」――中古マンションを選ぶうえで、この条件を外す手はありません。駅まで徒歩10分以内、しかもスーパーや病院、コンビニといった生活施設が充実しているエリアにある物件は、実際に住んでみて「ここにして正解だった」と感じる人が多いのです。

なぜなら、駅近の物件は利便性が高く、毎日の通勤や買い物、子どもの送り迎えまで、すべてがスムーズにこなせます。たとえば、不動産会社の調査※でも、「駅徒歩10分圏内の物件は、通勤・通学に便利で暮らしやすい」と実感している購入者が多数いることがわかっています。また、立地条件の良さは価格にも表れており、築年数が古くても資産価値が下がりにくい傾向にあります※。

実際に、都心部で「駅徒歩8分」「商業施設が徒歩圏」という中古マンションを購入した人からは、「急な雨でも駅まで苦にならず助かっている」「スーパーが近くて帰宅後の買い物も苦労しない」といった声も聞かれます。いざ売却する際にも、こうした条件は大きなアドバンテージになります。

物件を探す際は、まず実際にその道のりを歩いてみることをおすすめします。地図上では徒歩10分と書かれていても、坂道や信号の多さで体感は変わってきます。そして、周辺に必要な施設がそろっているか、夜道の明るさや治安なども自分の目で確かめておきましょう。

駅徒歩10分圏内で生活インフラが整っている場所にある中古マンションは、「買わない方がいい」と言われるような物件とは一線を画します。むしろ、「買ってよかった」と胸を張れる選択肢になるはずです。

管理費・修繕積立金が適正で将来も負担が少ない物件

中古マンションを選ぶとき、意外と見落とされがちなのが「管理費」と「修繕積立金」です。部屋の広さや駅距離ばかりに目が行きがちですが、ここを軽視すると、数年後に家計を圧迫する大きな出費になることもあります。

※首都圏のデータでは、管理費の平均が約1万2,800円、修繕積立金が約1万1,900円ほど。合計で月2万円前後がひとつの目安になります（SUUMO調べ）。この金額より極端に高い場合は、建物の老朽化や維持コストの高さが背景にある可能性があります。逆に安すぎる場合も要注意※。将来的に資金が足りず、「一時金の徴収」や「急な値上げ」が起きやすくなります（HOME’S調べ）。

たとえば、70㎡の部屋で修繕積立金が月1万2,000円前後なら平均的ですが、合計で月3万円近いとなると、将来的な出費が膨らむリスクを疑った方が安心です。修繕積立金の残高や長期修繕計画の有無、過去の値上げ履歴は、管理組合の資料で必ず確認しておきましょう。

中古マンションの「買ってよかった」を左右するのは、見た目の新しさや立地だけではありません。数字の裏にある“管理の健全さ”こそ、安心して住み続けられるかどうかの分かれ道です。

将来的に売りやすい人口増加エリア・再開発地域の物件

「どうせ買うなら、将来も売りやすいマンションがいい」――これは多くの購入希望者が感じる本音です。なかでも、人口が増えているエリアや再開発が進んでいる地域に建つ中古マンションは、資産価値が下がりにくく、売却時にも有利になりやすいのが特徴です。

実際、再開発が行われたエリアでは、中古マンションの価格が10年で上昇したという事例も出ています※。具体的には、白金高輪や豊洲などは典型で、大型商業施設や駅周辺の整備により、街そのものの魅力が増し、住みたいと感じる人が自然と集まってきました。

ある調査によれば、再開発エリアでは「中古でも値上がりした」と回答した人が5割を超えています※。こういった背景があるため、将来的な売却を見据えて購入するなら、この条件は欠かせません。

もちろん、すべての再開発地域が正解というわけではありません。たとえば、古すぎる建物や管理状態が悪い物件は、どんな好立地にあってもマイナス評価を受けやすい傾向にあります。選ぶ際は、エリアの将来性に加えて、建物そのものの状態も必ず確認しましょう。

選定のポイントとしては、

物件選定のポイント

再開発や区画整理の計画がある地域かどうか
自治体の人口推移や将来推計に「増加傾向」があるか
周辺に新しいインフラや施設の建設予定があるか

上記3点を押さえるだけでも、選択を大きく誤るリスクは減らせます。

「中古マンションは買わない方がいい」と言われがちな中で、こうした“売れる視点”を持つことが、後悔しない購入につながるのです。

購入後の住宅ローン・税制優遇制度の要件を満たしている物件

「少しでも賢く買いたい」と思うなら、住宅ローン控除や税制の優遇をきちんと受けられる中古マンションを選ぶのがポイントです。なぜなら、制度を活用できるかどうかで、手元に残るお金に大きな差が生まれるからです。

たとえば、住宅ローン控除。これは年末のローン残高に対して一定の割合が所得税から戻ってくる制度で、中古住宅でも条件を満たせば対象になります※。具体的には、床面積が50㎡以上であること、購入から半年以内に入居すること、返済期間が10年以上あることなどが主な基準です。※

こうした条件をクリアしたうえで物件を購入すると、実際に年数万円ほどの控除を毎年受けられたケースもあります。ちりも積もれば、10年で数十万円の違いです。しかも、親からの資金援助を使う場合にも「住宅取得資金贈与の非課税制度」が使えることがあります※。こういった制度の存在を知らずにいるのは、非常にもったいないことです。

もし、中古マンションは「買わない方がいい」と感じているとすれば、それはこうしたメリットを知らないまま判断してしまっているのかもしれません。購入前に税制優遇の条件をしっかり確認し、制度を最大限活かせる物件を選ぶことが、後悔のない一歩につながります。

買わない方がいいと言われる中古マンション購入に向いてる人

図

中古マンションは「買わない方がいい」と言われることもありますが、すべての人に当てはまるわけではありません。

むしろ、条件や目的によっては中古物件のほうが合っているケースも多いです。

特に、価格を重視する人や自分好みにリノベーションしたい人、将来的な売却を視野に入れて資産として考える人などには、中古マンション購入が向いている場合があります。

ここでは、買わない方がいいとされる中古マンションでも「購入に向いている人」の特徴を詳しく解説します。

できるだけ価格を抑えて住まいを持ちたい人

「とにかく家賃を払うのがもったいない。だけど新築は高すぎる。」──そんな想いから中古マンションに目を向ける人は、実際に少なくありません。価格を抑えて持ち家を手に入れたい方にとって、中古という選択肢は現実的で、ある意味では“賢い買い方”とも言えます。

たとえば、同じエリアでも築年数が15～30年ほど経過したマンションは、相場より数百万円安くなるケースが珍しくありません。国交省の不動産の市場データでも、新築と比べて20～40％前後価格が下がる傾向があるとされています※。実際に、「築20年超＋駅徒歩15分以上」の条件がつくと、価格は一気に手が届きやすくなるのです。

ただし、当然ながら「安いには理由がある」のも事実です。駅からの距離が遠い、管理があまり行き届いていない、今後の修繕コストが重くのしかかる可能性があるなど、リスクも隠れています。

だからこそ大切なのは、“自分にとって譲れる条件”と“譲れない条件”をきちんと見極めることです。築年数が古くても、自分で手を加えて快適にできる人や、立地の不便さよりも広さや価格を優先したい人には、中古マンションはむしろフィットします。

結論として、「価格を抑えたい」という目的が明確で、その分のリスクや制約を理解し、納得した上で選ぶのであれば、中古マンションは“買わない方がいい”どころか、非常にコスパの高い選択肢になる可能性を秘めています。

間取りや内装にこだわってリノベーションを検討している人

「こんなキッチンにしたかった」「もっと広いリビングが欲しかった」。もし住まいにそんな理想を描いているなら、中古マンションを買って自分好みにリノベーションするという選択肢は、意外と理にかなっています。

新築は完成品なので、間取りや内装を一から選ぶことはできません。一方で中古物件なら、すでにあるものを自分の手でつくり直す楽しさがあります。実際、リノベーションに適した物件を探し、配管から間取りまでフルカスタムしている人も増えてきました。※

たとえば、築25年のマンションを購入して、壁を取り払って広々としたLDKに変更。キッチンの位置を大胆に変えて、光の入り方まで計算された空間に仕上げたご夫婦もいます。リノベ費用は500万ほどかかったそうですが、「新築よりずっと自分たちらしい家になった」と満足の声を寄せています。

とはいえ、どの物件でも自由にリノベできるわけではありません。建物の構造や管理規約によっては、水回りの移動ができない、間取りが変えられないといった制限もあるのが現実です。だからこそ、「リノベ向きの物件かどうか」を購入前にしっかり見極めることが重要です。

まとめると、自分らしい住まいを形にしたい人にとっては、リノベーション前提で中古マンションを選ぶことがベストな選択になる場合も多いのです。単に「中古マンションは買わない方がいい」と一括りにせず、自分の希望にマッチする物件かどうかを丁寧に見極める目が、後悔しない購入への第一歩です。

将来的に売却も視野に入れて資産として考えられる人

「いずれ手放すかもしれない」──そう考える人にとって、中古マンション選びの視点は少し変わってきます。実は、中古だからといって価値がどんどん下がるわけではありません。むしろ、選び方ひとつで“売りやすい資産”になることもあります。

たとえば、駅から徒歩10分以内、近くにスーパーや病院があって生活利便性が高い立地。こうした場所は年数が経っても需要が根強く、築20～30年を超えた物件でもすぐに売却できたという話を不動産会社の営業担当から聞いたことがあります。特に再開発が進んでいるエリアでは、物件価値がむしろ上がるケースも珍しくありません。

一方で、周辺環境に変化がない、または人口が減っている地域では、売るに売れず価格を大幅に下げざるを得ないという声も耳にします。そうならないためには、「このマンション、将来もし自分が買う立場だったらどう思うか？」という視点で選ぶことが大切です。

資産としての価値を守るためには、

売却時に選ばれる条件

アクセスの良さ（駅から徒歩10分以内が理想）
周辺施設の充実度（スーパー、病院、学校など）
地域の将来性（再開発予定や人口動態）

上記のような“売却時に選ばれる条件”を購入前に確認しておきたいところです。

「中古マンションは買わない方がいい」と言われる理由の多くは、こうした将来性を見ずに買ってしまうことにあります。裏を返せば、視野を広げて選べば、買って損しないどころか“賢い資産形成”にもつながるのです。

中古マンションを買って後悔しないための事前対策５選

図

「中古マンションは買わない方がいい」と感じる人の多くは、購入前の情報不足や準備不足による後悔が原因です。

将来の住まいや資産価値に対する不安を減らすためには、購入前にしっかりと対策を講じることが重要です。

ここでは、中古マンションを買って後悔しないための事前対策５選を具体的に紹介します。購入前の不安を解消する参考にしてみてください。

自己資金と返済計画を購入前に明確にしておく

中古マンションを買って後悔した人の多くが、「こんなはずじゃなかった」と感じるのは、実はお金のことだったりします。物件そのものに不満があるというより、ローンの返済や予想外の出費に生活が圧迫されるケースが少なくありません。

では、どうすればいいか。答えはシンプルで、買う前にお金の流れをリアルに描いておくことです。たとえば3,000万円のマンションなら、頭金で300万円（購入金額の○％）ほど用意できるとローン負担はだいぶ軽くなります。それに加えて、登記費用や仲介手数料などの諸費用が150～200万円（購入金額の○％）ほどかかることも忘れてはいけません。※

仮に頭金を出せないからといってフルローンにしてしまうと、月々の返済に加えて管理費や修繕積立金、固定資産税などの“じわじわ効く出費”に追われる日々が待っているかもしれません。※

だからこそ、「月にいくらまでなら払っても安心して暮らせるか」を明確にしておくことが先決です。将来、子どもの教育費が増えるタイミングや収入の変化まで見越して、数年後の生活にも無理が出ない資金計画を立てることが肝心です。

マンション選びの前に、まずは家計の“設計図”を描く。これが、中古マンションを「買ってよかった」と言える第一歩になります。

※

複数物件を見学して比較し希望条件を整理する

中古マンション選びで後悔を避けるためには、「複数の物件を自分の目で見る」ことが思った以上に大切です。写真や図面だけではわからない空気感や管理の丁寧さ、実際の陽当たりなどは、やはり現地でないとつかめません。

いくつかの物件を比較することで、自分のなかに「本当に譲れないポイント」が自然と浮かび上がってきます。たとえば、「駅からの距離」「築年数」「室内の広さ」など、初めは何となく挙げていた条件に、見学を重ねるほどに明確な優先順位がついていきます。

※ある調査では、購入者の約8割が2件以上の物件を内覧しているというデータもあるほど。比較を通じて、理想と現実のバランスが取れてくるのです。実際に、駅近で築浅の物件を第一候補にしていた人が、少し築年数が経っていても管理が行き届いた静かな住宅街の物件を選ぶ、というケースもよくあります。

希望条件は紙に書き出してみると整理しやすくなります。「この条件は絶対」「ここは少し妥協できそう」といった基準を持つだけでも、選び方が大きく変わってきます。物件ごとの感想も見学ごとにメモを残すと、あとで振り返る際に迷わずに済みます。

たった一つの物件だけを見て「決めてしまう」のは、失敗のもと。焦らず、比べながら、自分の中の判断軸を育てていく感覚で選ぶのが、後悔しない中古マンション購入の近道です。

※

築年数だけでなく立地・資産価値の下落リスクも検討する

中古マンションを選ぶとき、多くの人がまず気にするのが「築年数」かもしれません。たしかに建物が古ければ、その分だけ老朽化も進んでいますし、修繕の必要性も高まります。ただ、それだけを見て判断するのは少し早計です。

というのも、築年数が古くても「立地が良い物件」は、結果的に資産価値が下がりにくく、むしろ長期的には“買って正解”だったと思えるケースが少なくないからです。

たとえば、駅から徒歩5分圏内、周囲にスーパーや病院が揃っている、あるいは再開発が予定されているといった地域にあるマンションは、築20年を超えていても資産としての安定性があります※

一方で、築浅であっても駅から遠く、周辺に生活施設が乏しい物件や、人口が減少している地域にあるものは、早くから資産価値が落ち始める傾向があります。将来売却しようとしたときに「思ったより値がつかない」と感じる可能性があるのです※。

つまり、築年数というのはあくまで一つの指標にすぎません。物件を見極める際には、交通アクセスの利便性や生活インフラの充実度、地域の人口動向や将来性まで含めて総合的に判断することが大切です。

マンションは一度買えば、そう簡単に乗り換えられるものではありません。だからこそ、目の前の新しさや価格だけで決めてしまわず、「この場所で10年後、20年後も価値があるか」を自分なりにしっかりと考えてみてください。

管理費・修繕積立金の滞納状況や改定予定をチェックする

中古マンションの購入を考えるとき、物件そのものにばかり目が行きがちですが、見逃してはいけないのが「管理組合のお金事情」です。

どんなにリノベ済みで内装がきれいでも、建物全体の維持費に関わる“お金の流れ”が不安定だと、入居後に思わぬ負担を背負い込むリスクがあります。

実際、国土交通省の報告書によると、全国のマンションの約3割で管理費や修繕積立金の滞納が発生しているというデータがあります※。つまり、10棟のうち3棟は、住民の一部が費用を払っていない状況。

この滞納分は放置されるわけではなく、結局は他の居住者が穴埋めする形で「管理費の値上げ」や「修繕積立金の増額」として跳ね返ってくる可能性があります。

しかも、滞納が多いマンションほど、エントランスや廊下といった共用部分の修繕が後回しになりがちです。そうなると、建物の老朽化は進み、将来的な資産価値の低下にもつながります。「買って失敗した」と感じるのは、こうした部分の見落としが原因になるケースも多いのです。

対策としては、重要事項調査報告書や総会議事録を必ず確認すること。※ここには、過去の滞納状況や今後の修繕計画、積立金の改定予定といった情報がきちんと記録されています。

特に「近いうちに大規模修繕を予定しているのに、積立金が足りていない」といった状況が見えた場合は、購入後にまとまった追加負担が生じる可能性もあります。

価格や間取りだけで判断せず、“建物全体の財布の中身”を冷静に見ることが、中古マンション購入で後悔しない最大のポイントかもしれません。

契約時の費用・手続き内容をあらかじめ専門家や仲介会社に相談する

中古マンションの購入で後悔を避けたいなら、契約の前に「どんな費用が発生するのか」「どんな手続きを踏むのか」を、必ず専門家や仲介会社に確認しておくことが大切です。ここを曖昧にしたまま進めてしまうと、契約後に想定外の出費が重なり、「やっぱり中古マンションは買わない方がよかった」と感じてしまうケースもあります。

実際の契約時には、手付金や印紙税、仲介手数料、登記費用など、さまざまな支払いが発生します。目安として、物件価格の6～8％ほどが諸費用として必要になるといわれています※。3,000万円の中古マンションであれば、単純計算でも180万～240万円ほど。ローンの頭金と合わせると、想像以上にまとまった金額になります。

さらに、登記や税金の処理を後回しにしたり、手続きの流れを理解しないまま契約してしまうと、「こんなに費用がかかるとは思わなかった」「書類が足りなくて引き渡しが遅れた」などのトラブルも起きがちです※。

こうしたリスクを避けるためにも、契約前に次の3点を意識しておきましょう。

契約前のチェックポイント

仲介会社に支払いスケジュールと内訳を細かく確認しておく
司法書士や税理士に登記・税金・ローン関連の費用見積もりを依頼する
契約書や重要事項説明書を事前に読み込み、不明点は必ず質問しておく

費用や手続きを一つずつ明確にしておけば、購入後に「こんなはずじゃなかった」と後悔することはありません。中古マンションは安く見えても、見えないコストが潜んでいることがあります。専門家と連携して丁寧に進めることが、安心して住まいを手に入れるいちばん確実な方法です。

【完全無料】スマホ一台で一番いいマンション情報を受け取れる方法

図

理想の物件を探すのは至難の業。まして、人生で一番高い買い物で失敗なんて、笑えませんよね。

でも実は、そんな悩みを解決する完全無料のスマホ一台で一番いいマンション情報を受け取れる方法があります！

それが、540,000人以上が利用した“一番いい”物件情報がもらえる『タウンライフすまいリクエスト』です。

『タウンライフすまいリクエスト』は、自宅にいながらスマホ一台で複数の不動産会社から“あなた専用”の物件提案を受け取れる比較サービス。しかも完全無料で、時間も手間もかけず、質の高い情報が得られるのは非常に大きな魅力です。

中でも最大の魅力は、掲載物件だけでなく、ネットには出てこない未公開物件や価格交渉中の案件まで届く点。入力するのは「希望エリア」「予算」「間取り」などの基本情報だけ。これだけで、営業電話もなしにあなたの希望に合った提案書が届きます。

たとえば、駅近・築浅・低価格といった条件を重ねると、物件数が一気に減ってしまいます。しかしこのサービスなら、自分で探すよりもはるかに早く、しかも条件に合った候補を絞り込めます。

改めて、『タウンライフすまいリクエスト』を利用するメリットをまとめると、

タウンライフすまいリクエストを利用するメリット

非公開物件＆値下げ物件の情報がもらえる！
複数社への一括依頼により、広告掲載前や値下げ前の“掘り出し物件”に出会える可能性が高まる
物件探しの手間・時間を大幅に削減できる！
60秒の簡単入力だけで、複数の不動産会社から資料・提案が一括で届くので、自分で探す手間が省ける
信頼できる複数の不動産会社の中から選べる！
登録企業は全国170社以上、独自基準をクリアした優良な不動産会社に限定。安心して比較・選択ができる

さらに！タウンライフすまいリクエスト利用者限定で２つの特典が必ずもらえるプレゼントを実施中！

筆者も実際にプレゼントを受け取りましたが、40ページを超える読み応えありの内容で、今後の物件探しのヒントが満載でした。

「中古マンションは買わない方がいいのでは？」と不安な方でも、プロの提案を比較することで視野が広がります。最初の一歩として、使って損はありません。もちろん、契約の義務も一切ないので、気軽に試せます。

買って後悔しない中古マンション選びの第一歩として、ぜひ活用してみてください。

＼提案へのお断りも代行可で安心！／
【無料】まずは気軽に物件情報を受け取る
【公式サイト：https://www.town-life.jp/fudousan/】

【Q＆A】買わない方がいい中古マンション情報に関するよくある質問

図

最後に買わない方がいい中古マンション情報に関するよくある質問をまとめました。

「中古マンションは買わない方がいい」と言われる理由や、購入前に知っておきたい失敗・後悔ポイントをQ&A形式で分かりやすくまとめています。購入判断で迷った際の参考にしてください。

中古マンション購入で多い後悔は何ですか？

一番多いのは「思っていたよりお金がかかる」「暮らし始めてから不便だった」という声です。

購入前に管理費や修繕積立金の内訳、将来の値上げ可能性を細かく確認していなかったことが原因になりやすいです。また、周辺の騒音や通勤・買い物のしにくさも、住み始めてから気づくことが多いようです。

物件の価格ばかりに目を向けるのではなく、毎月かかるお金や生活動線も含めて、現地での確認と数字のチェックが後悔を防ぐポイントになります。

中古マンションを買うなら築何年がいいですか？

中古マンションを選ぶうえで築年数は気になるポイントですが、単純に築浅が良いとは限りません。大切なのは「1981年6月以降の新耐震基準を満たしているか」と「定期的なメンテナンスがされてきたか」です。

たとえば築25年でも、長期修繕計画がしっかり立てられていて、必要な大規模修繕が実施されている物件なら、築10年未満の管理が甘いマンションより安心できることもあります。築年数の数字だけで判断せず、建物の状態や維持管理の履歴をしっかりチェックしましょう。

中古マンション3000万円を買うときの諸費用は？

購入価格とは別に「最低180万円～240万円程度」は諸費用として見ておきましょう。大きな内訳は仲介手数料・登記費用・住宅ローン関連の手続き費用・火災保険・不動産取得税などです。

例えば3000万円の物件なら、仲介手数料（約105万円）が大きな割合を占めます。意外と忘れがちなのが引越し代や家具の購入費などで、これも含めると初期費用は思った以上に膨らみます。無理なく支払える金額の全体像を、あらかじめシミュレーションしておくことが重要です。

ブログでよく見る中古マンションの後悔は何ですか？

不動産系のブログ記事を読むと、後悔の声でよく見かけるのが「生活の不便さ」と「管理体制の甘さ」です。

たとえば「駅から遠くて毎日がつらい」「上階の音が気になって落ち着かない」「共用部分が古びていて不快」といった口コミが多く見られます。さらに、修繕積立金が数年ごとに値上がりし、家計に重くのしかかるという話も珍しくありません。こうした声を無駄にしないためには、購入前に生活動線や周辺環境を実際に歩いて確認し、マンションの管理状況も第三者的に見ておくことが後悔回避の鍵です。